都心3区マンション"大暴落"に見えるのは当然だった…｢不動産バブル崩壊｣でも｢投げ売り｣でもない本当の理由 | ライフ | 東洋経済オンライン

「都心3区のマンションが暴落した！」そんな見出しを見て、ドキッとした方もいるかもしれませんね。特に、東京の都心部、例えば千代田区、中央区、港区といったエリアのマンション価格が、ぐっと下がったというニュースが話題になっています。でも、本当に「大暴落」と呼べるような状況なのでしょうか？

実は、表面的な数字だけを見ると、確かに価格は下がっています。中古マンションが売れた時の1坪あたりの単価（坪単価）が、以前よりも安くなっているんです。この数字だけを見ると、「不動産バブルが崩壊したんじゃないか？」「みんなが慌てて手放している（投げ売り）んじゃないか？」と心配になるのも無理はありません。

しかし、専門家の中には、この数字だけを見て「大暴落」と決めつけるのは早計だ、と指摘する声もあります。なぜなら、この「坪単価」という数字には、いくつか注意すべきポイントがあるからです。

まず、中古マンションの価格は、そのマンションが「いつ建てられたか」「どれくらいの広さか」「どんな設備があるか」など、一つ一つ条件が違います。たとえるなら、ピカピカの新車と、何年も乗り続けている中古車では、当然値段が違いますよね。それと同じで、中古マンションも、売れた物件の「質」がバラバラなのです。

もし、最近売れた中古マンションの中に、築年数が経っていたり、少し条件が悪かったりする物件が多かったとしたら、平均の坪単価は下がります。でも、それは「マンション全体の価値が下がった」というよりも、「たまたま、そういう条件の物件が売れた時期だった」という可能性もあるわけです。

また、不動産市場は、景気の波や、金利の動き、さらには「これから家を買おうかな」と考えている人の数など、様々な要因で変動します。今は、これまでの不動産価格の上昇が落ち着いて、少し調整している時期なのかもしれません。バブルが弾けて、みんなが借金を抱えて困っている、というような「崩壊」とは少し違う、ということです。

ですから、都心3区のマンション価格の動きを見る時は、単に「坪単価が下がった」という数字だけでなく、「どんな物件が、どれくらいの数、売れたのか」といった、もう少し詳しい情報を見ていくことが大切になりそうです。表面的な数字に惑わされず、市場の本当の動きを見極める目が求められています。